物業(yè)公司是從事物業(yè)管理的專業(yè)公司，理應(yīng)知曉未經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)公司是違法的，與其簽訂的物業(yè)合同屬于效力待定合同，依法對(duì)業(yè)主不具有約束力。中標(biāo)物業(yè)公司理應(yīng)知曉以下幾個(gè)事實(shí)及法律規(guī)定：

理應(yīng)知曉本小區(qū)選聘物業(yè)的流程：根據(jù)選聘方案發(fā)布→招標(biāo)公告→物業(yè)公司報(bào)名→評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)→評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦3名有排名順序的中標(biāo)候選人→業(yè)主委員會(huì)按照排名順序確定中標(biāo)人→向排名第一名發(fā)中標(biāo)通知書→簽物業(yè)合同。

       該小區(qū)業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)遵守民法典和有關(guān)規(guī)定擬定完善且符合大多數(shù)業(yè)主意愿的《選聘物業(yè)方案》和具體操作流程，再提交業(yè)主大會(huì)表決通過。業(yè)委會(huì)（或法務(wù)第三方）都無權(quán)繞過民法典第278條規(guī)定業(yè)主共同決定權(quán)，擅自作主簡化其流程，擬定出所謂的“快餐式”的選聘物業(yè)方法。以各種“授權(quán)”形式將業(yè)委會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)演變?yōu)槿〈鷺I(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)。因此，該小區(qū)選聘物業(yè)的流程存在重大法律糾紛瑕疵。

理應(yīng)知曉業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)招投標(biāo)合法性和權(quán)限范圍‌。依據(jù)《民法典》第278條明確選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，需由業(yè)主大會(huì)表決通過，業(yè)委會(huì)無權(quán)自行決定‌。但業(yè)主大會(huì)可通過《管理規(guī)約》《議事規(guī)則》等文件，將‌前置性、過程性事務(wù)‌（如委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)）等前期準(zhǔn)備工作授權(quán)業(yè)委會(huì)執(zhí)行‌。

又依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條，業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可履行業(yè)主大會(huì)授權(quán)的其他職責(zé)‌。這意味著對(duì)于不屬于法律規(guī)定必須由業(yè)主大會(huì)共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)委會(huì)代為行使權(quán)利，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主自治的高效與便捷‌。 

      業(yè)主大會(huì)‌授權(quán)業(yè)委會(huì)的權(quán)限范圍僅限于組織招標(biāo)流程‌（如招標(biāo)代理委托、招標(biāo)文件編制等），但中標(biāo)結(jié)果仍需提交業(yè)主大會(huì)表決確認(rèn)‌，‌最終選聘決定權(quán)仍歸屬業(yè)主大會(huì)‌‌表決決定。

理應(yīng)知曉小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)是由多個(gè)業(yè)主組成的招標(biāo)人，業(yè)委會(huì)只是招投標(biāo)的組織實(shí)施者，不是法律規(guī)定的實(shí)際招標(biāo)人，法律規(guī)定的實(shí)際招標(biāo)人是業(yè)主大會(huì)。屬于《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的業(yè)主共同決定特定招標(biāo)項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)中標(biāo)應(yīng)從其規(guī)定，因此不適用《招投標(biāo)法》第四十條規(guī)定直接確定中標(biāo)人。

理應(yīng)知曉盡管招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理委托人的招標(biāo)工作，但是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并非是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在評(píng)標(biāo)后，向委托招標(biāo)人提交評(píng)標(biāo)報(bào)告和中標(biāo)候選人名單，由招標(biāo)人自行進(jìn)行最終裁標(biāo)，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無權(quán)強(qiáng)制要求委托招標(biāo)人接受中標(biāo)推薦。完成代理招標(biāo)工作后，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)向委托招標(biāo)人收取一定的服務(wù)費(fèi)或傭金。

理應(yīng)知曉評(píng)標(biāo)委員會(huì)只有按照選聘方案推薦得分靠前的物業(yè)公司的職責(zé)，只能做輔助性工作，無權(quán)替代業(yè)主的意愿，無權(quán)直接選出中標(biāo)公司，變相地由評(píng)標(biāo)委員會(huì)和業(yè)委會(huì)決定。業(yè)主們也沒有看到中標(biāo)物業(yè)公司路演、沒有看到實(shí)實(shí)在在的進(jìn)駐小區(qū)后的投入整改資金及規(guī)劃方案、物業(yè)服務(wù)方案和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及承諾等不知情的情況下，就由評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接選出中標(biāo)公司，并由業(yè)委會(huì)與其中標(biāo)人簽訂了物業(yè)合同，違背了《民法典》第278條業(yè)主共同投票選聘物業(yè)的合法權(quán)利。

理應(yīng)知曉本小區(qū)解聘物業(yè)是依據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定由業(yè)主共同投票決定，而選聘物業(yè)沒有依據(jù)該規(guī)定卻直接由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦和業(yè)委會(huì)決定，剝奪了業(yè)主最終共同選定物業(yè)的投票表決權(quán)。業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)將評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的三家候選物業(yè)公司提交到業(yè)主大會(huì)進(jìn)行投票表決，以得票最多且符合法律規(guī)定的為最終中標(biāo)公司。因此，在本小區(qū)業(yè)主大會(huì)尚未表決通過（批準(zhǔn)）業(yè)主委員會(huì)與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的決定，應(yīng)當(dāng)明白該物業(yè)服務(wù)合同屬于效力待定。

理應(yīng)知曉業(yè)委會(huì)與中標(biāo)物業(yè)公司簽訂的合同系其與未經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法投票選定的物業(yè)服務(wù)人簽訂的，該份合同的簽訂程序不符合《民法典》第九百三十九條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力”。也不符合《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力”。

    依上述法律規(guī)定認(rèn)為，評(píng)判業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是否具有約束力，前提之一是該物業(yè)服務(wù)人是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)依法選聘的，即該業(yè)主委員會(huì)簽約的中標(biāo)物業(yè)服務(wù)人，必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)依法選聘的法定程序。業(yè)委會(huì)與違法選聘進(jìn)來的中標(biāo)物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)本小區(qū)業(yè)主不具有約束力。